Hypothek: Kann ich mir mein Eigenheim noch leisten?
Nicht selten prognostizieren Versicherungen, Banken und Pensionskassen bei der Kreditvergabe die Tragbarkeit nach der Pensionierung bereits rund zehn Jahre vor dem Pensionierungsdatum. Bei einer Frühpensionierung muss mit strengeren Bedingungen bei der Hypothek gerechnet werden.
Während vor der Pensionierung eine Hypothek im Umfang von rund achtzig Prozent des Immobilienwertes möglich ist, beträgt die maximale Belehnung kurz vor oder nach der Pensionierung noch 65 Prozent. Aus diesem Grund sind Amortisationen bis zur Pensionierung Pflicht. Diese sogenannten Pflichtamortisationen müssen im Allgemeinen während 15 Jahren getätigt werden und betragen jeweils ein Prozent des Immobilienwertes, oder 150 000 Franken auf 15 Jahre verteilt.
Die Kosten setzten sich aus einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 Prozent für die Hypothek, den Unterhalts- und Nebenkosten sowie den Amortisationen zusammen. Die Kreditgebenden verlangen, dass diese Kosten maximal ein Drittel des regelmässigen Einkommens betragen. Bei 50 000 Franken kalkulatorischen Kosten muss das Einkommen rund 150 000 Franken betragen.
Grundsätzlich gibt es drei Gründe, weshalb die Hypothek zum Pensionierungszeitpunkt amortisiert werden muss:
Zu hohe Belehnung nach der Pensionierung
Bei den meisten Kreditgebenden ist es so, dass die Hypothek nach der Pensionierung maximal zwei Drittel des Belehnungswertes beträgt. Dabei ist der Belehnungswert der Wert der Immobilie, welcher die Kreditgebenden als realistisch akzeptiert. Dieser Wert kann tiefer liegen als der effektive Marktwert. Gerade bei Luxusimmobilien oder sogenannten Liebhaberobjekten ist der Berechnungswert oft deutlich tiefer als der Verkehrswert. Die Vorgaben von Kreditgebern können strenger ausgelegt werden, indem eine Hypothek auf beispielsweise 65, 60 oder sogar 50 Prozent amortisiert werden muss. Es gelten strengere Bedingungen bei Luxusimmobilien oder Liebhaberobjekten bezüglich Amortisation der Pensionierung.
Tragbarkeit nach der Pensionierung nicht begeben
Die Wohnkosten dürfen auch nach der Pensionierung maximal ein Drittel des Einkommens ausmachen. Dies ist nicht bei allen Kreditgebenden so, einige akzeptieren auch Wohnkosten, die zwischen 35 und 40 Prozent des Einkommens beanspruchen. Für die Berechnung der Tragbarkeit verwenden Kreditgende nicht nur reale Zahlen und Zinsen. Sie beruhen ihre Berechnungen zusätzlich auf langfristigen Erfahrungswerten. Die meisten Kreditgebenden verlangen zwischen 4,5 oder 5 Prozent. Rund ein Prozent des Immobilienwerts werden als kalkulatorische Unterhaltskosten dazugerechnet. Die Tragbarkeit kann mit der Amortisation der Hypothek reduziert werden.
Hypotheken im Rentenalter: Gesetzliche Vorgaben
Viele ältere Menschen wollen auch nach der Pensionierung in ihrem Haus oder ihrer Eigentumswohnung bleiben. Sie möchten ihre vertraute Umgebung nicht verlassen und profitieren im Eigenheim meist von günstigeren Konditionen als in einer Mietwohnung. Es kommt aber auch vor, dass Rentner*innen ihr Eigenheim verkaufen müssen, da die regulatorischen Vorgaben bezüglich Hypotheken zu restriktive sind.
Wie wird bei einer Hypothek gerechnet?
Bis zur Pensionierung muss die Hypothek laufend amortisiert werden. Wegen dieser Pflichtamortisation und weil in den vergangenen zwanzig Jahren die Immobilienpreise stark gestiegen sind, ist die Höhe der Hypothek im Gegensatz zur Tragbarkeit nach der Pensionierung meist kein Problem. Auch nach der Pensionierung gelten grundsätzlich des Einkommens dieselben Parameter wie zuvor. Dabei wird das Einkommen aus der Berufstätigkeit durch die AHV und die Pensionskassenrente ersetzt.
Während viele Kreditgebende vorhandenes freies Vermögen in eine fiktive Rente umrechnen, sind sich andere bewusst, dass die Vorgaben relativ streng sind und rechnen deshalb mit einer Toleranz. Die einzelnen Kreditreglemente sind diesbezüglich unterschiedlich, was dazu führen kann, dass auch pensioniere Eigenheimbesitzer*innen mit genügend Geld durch ein*e Kreditgeber*in nicht akzeptiert werden.
Hypothek nach der Pensionierung: Eine Planung, die sich lohnt
Wer sich die oben erwähnten Punkte vor Augen führt, weiss, dass wie wichtig eine frühzeitige Planung ist. Spätestens zehn Jahre vor der geplanten Pensionierung sollte man sich mit dem Thema auseinandersetzen und sich mit seinem Versicherer, der Bank oder der Pensionskasse in Verbindung setzten.
Binci Heeb
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